آیا مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند؟

بله، مستأجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند، اما این امر تنها تحت شرایط حقوقی خاص و با رعایت ضوابط قانونی امکان پذیر است. شناخت این شرایط برای مستأجران بسیار حیاتی است تا بتوانند در مواجهه با مشکلات احتمالی، آگاهانه و با کمترین تبعات حقوقی اقدام نمایند.

تجربه زندگی در ملک اجاره ای، فراز و نشیب های خاص خود را دارد. گاهی اوقات، مستأجر با شرایطی روبرو می شود که ادامه سکونت در ملک یا بهره برداری از آن، دشوار یا حتی غیرممکن می شود. از وجود عیوب غیرقابل رفع در ملک گرفته تا عدم ایفای تعهدات از سوی موجر، همگی می توانند دلایلی برای بر هم زدن یک قرارداد باشند که در ابتدا با نیت خوشایند آغاز شده بود. در این مقاله جامع، تلاش می شود تا مستأجران با آگاهی کامل از حقوق و مسئولیت های خود، در مسیر پر پیچ و خم فسخ قرارداد اجاره، راهنمایی شوند و درک عمیق تری از ابعاد قانونی این فرایند به دست آورند. هدف این است که خواننده با مطالعه این مطالب، احساس کند تمامی مراحل و جوانب حقوقی را از نزدیک تجربه می کند و با دیدی بازتر، تصمیم گیری نماید.

اصل لازم بودن عقد اجاره و استثنائات آن: چرا فسخ به سادگی ممکن نیست؟

در نظام حقوقی ایران، قرارداد اجاره از جمله عقود لازم محسوب می شود. این بدان معناست که پس از انعقاد و امضای قرارداد، هیچ یک از طرفین (نه موجر و نه مستأجر) به صورت یک جانبه و بدون دلیل موجه قانونی یا توافق قبلی، نمی توانند آن را بر هم بزنند یا فسخ کنند. این اصل، پایداری و ثبات را در روابط قراردادی تضمین می کند و از بروز هرج و مرج جلوگیری می نماید.

با این حال، این اصل لازم بودن، استثنائاتی نیز دارد. مهم ترین استثنا زمانی است که طرفین با یکدیگر به توافق می رسند که قرارداد را فسخ کنند؛ این توافق را در اصطلاح حقوقی «اقاله» می نامند. اقاله به معنای بر هم زدن قرارداد با اراده و رضایت مشترک موجر و مستأجر است. علاوه بر اقاله، قانون گذار موارد خاصی را پیش بینی کرده که در صورت تحقق آن ها، یکی از طرفین (یا هر دو) حق فسخ قرارداد را به دست می آورند. این موارد که به «خیارات قانونی» معروف هستند، به طرف زیان دیده این امکان را می دهند که در شرایط خاصی، حتی بدون رضایت طرف دیگر، از ادامه قرارداد صرف نظر کند.

قرارداد اجاره اصالتاً عقدی لازم است و هیچ یک از طرفین به طور یک جانبه حق فسخ آن را ندارند، مگر با شرایط قانونی یا توافق قبلی.

چه زمانی مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد؟ بررسی شرایط قانونی

مستأجر تحت شرایط خاصی که قانون مدنی پیش بینی کرده است، می تواند قرارداد اجاره را پیش از موعد مقرر فسخ کند. این شرایط عمدتاً زمانی به وجود می آیند که موجر به تعهدات خود عمل نکرده باشد یا ملک مورد اجاره دارای ویژگی هایی باشد که مانع از بهره برداری صحیح مستأجر شود. در ادامه به بررسی دقیق این موارد می پردازیم:

۱. وجود عیب اساسی در ملک مورد اجاره

یکی از رایج ترین دلایلی که مستأجر می تواند بر مبنای آن قرارداد را فسخ کند، وجود عیب اساسی و تأثیرگذار در ملک است. تصور کنید ملکی را اجاره کرده اید که پس از سکونت متوجه می شوید دارای رطوبت شدید و غیرقابل رفع در دیوارهاست، یا سیستم گرمایشی و سرمایشی آن به طور کلی معیوب است. اگر این عیب در زمان عقد اجاره وجود داشته و شما به عنوان مستأجر از آن بی خبر بوده اید، و این عیب به حدی باشد که مانع از استفاده متعارف و معمول شما از ملک شود، یا باعث ضرر به شما گردد، حق فسخ برایتان ایجاد می شود. البته، اگر موجر پس از اطلاع از عیب، متعهد به رفع آن شود و اقدام کند، ممکن است این حق فسخ زائل شود. اما در صورتی که موجر از رفع عیب خودداری کند، مستأجر می تواند با استناد به این موضوع، قرارداد را فسخ نماید.

۲. عدم تحویل ملک توسط موجر در موعد مقرر

قرارداد اجاره، تعهد به تحویل ملک از سوی موجر را در پی دارد. اگر موجر در تاریخ توافق شده در قرارداد، ملک را به مستأجر تحویل ندهد یا به هر دلیلی امکان استفاده و تصرف از آن را فراهم نکند، مستأجر حق فسخ قرارداد را پیدا می کند. این شرایط ممکن است برای مستأجری که برنامه ریزی دقیقی برای جابجایی و شروع زندگی در ملک جدید داشته، بسیار آزاردهنده باشد و قانون این حق را برای جبران ضرر و زیان احتمالی وی قائل شده است.

۳. عدم مطابقت ملک با اوصاف قید شده در قرارداد

هنگامی که ملکی را اجاره می کنید، معمولاً اوصاف و ویژگی های آن (مانند متراژ، تعداد اتاق ها، وجود امکاناتی خاص مثل کابینت های مشخص یا سیستم تهویه مطبوع) در قرارداد اجاره قید می شود. اگر پس از تحویل ملک، مشخص شود که اوصاف واقعی ملک با آنچه در قرارداد ذکر شده، تفاوت اساسی و قابل توجهی دارد، مستأجر می تواند قرارداد را فسخ کند. مثلاً اگر در قرارداد قید شده که ملک دارای کابینت های مدرن MDF است، اما در واقعیت کابینت ها فلزی و قدیمی باشند، یا متراژ ملک به شکل چشمگیری کمتر از مقدار توافق شده باشد، این عدم مطابقت می تواند دلیل محکمی برای فسخ باشد.

۴. بروز حوادث غیرمترقبه یا نیاز به تعمیرات اساسی

گاهی اوقات حوادثی غیرقابل پیش بینی مانند زلزله، آتش سوزی، سیل یا سایر بلایای طبیعی رخ می دهند که باعث می شوند ملک به طور کلی یا جزئی تخریب شده و دیگر قابل استفاده نباشد. در چنین مواردی، مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد. همچنین، اگر در طول مدت اجاره، ملک نیاز به تعمیرات اساسی و کلی پیدا کند که این تعمیرات به حدی طولانی یا گسترده باشد که عملاً امکان انتفاع کامل مستأجر از ملک را در آن دوره سلب کند (مثلاً نیاز به تعمیرات گسترده سقف یا سیستم لوله کشی که مستلزم تخلیه موقت ملک باشد)، مستأجر می تواند قرارداد را فسخ نماید. البته موجر هم می تواند این تعمیرات را انجام دهد و در این مدت اجاره بها را تعدیل کند، اما اگر مستأجر تمایلی به ادامه نداشته باشد، حق فسخ پابرجاست.

۵. سلب امکان انتفاع یا ایجاد محدودیت توسط موجر

اگر موجر پس از تحویل ملک، با اقدامات خود، امکان بهره برداری متعارف و عادی از ملک را برای مستأجر سلب کند یا محدودیت های غیرقانونی ایجاد نماید، مستأجر حق فسخ خواهد داشت. به عنوان مثال، قطع عمدی و بدون دلیل موجه آب، برق یا گاز ملک، یا ایجاد مزاحمت های مداوم و بی مورد برای مستأجر که آرامش و امنیت او را بر هم زند، از جمله مواردی هستند که می توانند به مستأجر حق فسخ بدهند. در واقع، هر گونه اقدامی از سوی موجر که با روح قرارداد اجاره و حق انتفاع مستأجر منافات داشته باشد، می تواند دلیلی برای فسخ از سوی مستأجر باشد.

۶. درج شرط فسخ در قرارداد اجاره (خیار شرط)

یکی از مهم ترین راه هایی که مستأجر می تواند حق فسخ پیدا کند، این است که از همان ابتدای انعقاد قرارداد اجاره، شرط فسخ به صورت صریح و واضح در متن قرارداد گنجانده شود. این شرط که به آن «خیار شرط» می گویند، به مستأجر اجازه می دهد در صورت تحقق شرایط خاصی (مثلاً انتقال محل کار مستأجر به شهر دیگر، یا نیاز به فضای بزرگ تر برای خانواده) یا حتی بدون هیچ قید و شرطی (در یک بازه زمانی مشخص)، قرارداد را فسخ کند. اهمیت نگارش دقیق و شفاف این شروط در متن قرارداد اجاره برای جلوگیری از هرگونه ابهام یا اختلاف در آینده بسیار بالاست و توصیه می شود که مستأجران در هنگام تنظیم قرارداد، به این بند توجه ویژه ای داشته باشند.

مراحل قانونی فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر: گام به گام

زمانی که مستأجر تصمیم به فسخ قرارداد اجاره می گیرد و دلایل قانونی برای آن دارد، لازم است مراحل مشخصی را طی کند تا از اعتبار حقوقی اقدامات خود مطمئن شود. این مراحل شامل اطلاع رسانی رسمی، جمع آوری مدارک و در نهایت، مراجعه به مراجع قضایی در صورت عدم توافق است.

۱. اطلاع رسانی رسمی به موجر (ارسال اظهارنامه رسمی)

اولین گام و یکی از مهم ترین آن ها، اطلاع رسانی رسمی و مکتوب به موجر است. صرف اطلاع شفاهی یا پیامکی در بسیاری از موارد کافی نیست و در صورت بروز اختلاف، اثبات آن دشوار خواهد بود. بهترین و معتبرترین روش، ارسال «اظهارنامه رسمی» از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است. در این اظهارنامه باید موارد زیر به وضوح قید شود:

• مشخصات کامل طرفین (مستأجر و موجر).
• شماره و تاریخ دقیق قرارداد اجاره.
• دلایل فسخ قرارداد (با جزئیات و استناد به یکی از موارد قانونی ذکر شده).
• درخواست صریح مبنی بر فسخ قرارداد.
• درخواست بازپس گیری مبلغ ودیعه (رهن) و در صورت لزوم، مطالبه خسارات وارده به مستأجر.
• اعلام مهلت معقول و مشخص برای موجر جهت رسیدگی به موضوع یا توافق.

ارسال اظهارنامه، نه تنها به موجر اخطار رسمی می دهد، بلکه یک سند حقوقی معتبر برای مستأجر ایجاد می کند که نشان دهنده حسن نیت و اقدام قانونی اوست.

۲. جمع آوری مدارک و مستندات

برای اثبات حق فسخ و پیگیری قانونی آن، مستأجر باید تمامی مدارک و مستندات مرتبط را جمع آوری و آماده کند. این مدارک شامل:

• اصل یا کپی مصدق قرارداد اجاره.
• مدارک شناسایی مستأجر.
• شواهد و مدارک مربوط به دلایل فسخ (مثلاً عکس یا فیلم از عیوب ملک، گواهی کارشناس رسمی دادگستری در مورد وضعیت ملک، مکاتبات یا پیامک های ارسالی به موجر در خصوص مشکلات، شهادت شهود در صورت وجود).
• کپی اظهارنامه ارسالی به موجر و رسید ابلاغ آن.

هرچه مستندات شما قوی تر و جامع تر باشد، شانس موفقیت در مراحل بعدی و اثبات حق فسخ در مراجع قضایی بیشتر خواهد بود.

۳. مراجعه به مراجع قضایی (دادگاه حقوقی)

در صورتی که پس از ارسال اظهارنامه، موجر به درخواست مستأجر پاسخ ندهد، یا با فسخ قرارداد و بازگرداندن ودیعه موافقت نکند، مستأجر چاره ای جز مراجعه به مراجع قضایی ندارد. در این مرحله، باید یک «دادخواست فسخ قرارداد اجاره» به انضمام «مطالبه ودیعه (رهن)» و در صورت لزوم، «مطالبه خسارات» به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم شود. همچنین، در مواردی که نیاز به اثبات وجود عیب یا سایر دلایل فسخ است، می توان از دادگاه یا شورای حل اختلاف (بسته به ارزش خواسته) درخواست «تأمین دلیل» کرد. تأمین دلیل به معنای این است که کارشناس رسمی دادگستری به محل اعزام شده و گزارش کتبی در مورد وضعیت ملک یا وجود عیب تهیه کند که این گزارش به عنوان مدرک معتبر در دادگاه قابل ارائه است.

۴. فرآیند دادرسی و صدور حکم

پس از تقدیم دادخواست، پرونده به شعبه مربوطه ارجاع شده و طرفین برای جلسات دادرسی دعوت می شوند. مستأجر و وکیل او باید در این جلسات حضور یابند و با ارائه دلایل، مدارک و دفاعیات مستند، حق فسخ خود را اثبات کنند. دادگاه پس از بررسی تمامی جوانب، شواهد و اظهارات طرفین، رأی مقتضی را صادر خواهد کرد. در صورت احراز حق فسخ مستأجر، دادگاه حکم به فسخ قرارداد اجاره و بازگرداندن ودیعه (و در صورت مطالبه و اثبات، خسارات) صادر خواهد نمود.

۵. اجرای حکم و تخلیه ملک

پس از قطعی شدن حکم دادگاه مبنی بر فسخ قرارداد، مستأجر باید با مراجعه به واحد اجرای احکام دادگاه، درخواست اجرای حکم را تقدیم کند. اگر موجر از پرداخت ودیعه خودداری کند، واحد اجرا، می تواند مبلغ ودیعه را از اموال موجر توقیف و به مستأجر پرداخت کند. اگر مستأجر قبلاً ملک را تخلیه کرده باشد، می تواند کلید را به دادگاه تحویل دهد تا دادگاه موجر را ملزم به تحویل گرفتن ملک کند. در صورت عدم همکاری موجر، حتی ممکن است با حضور مأموران اجرای احکام و در صورت لزوم، نیروی انتظامی، تخلیه ملک و تحویل آن به مستأجر صورت گیرد. معمولاً دادگاه پس از صدور حکم تخلیه، مهلت معقولی را برای مستأجر جهت تخلیه ملک تعیین می کند.

فسخ قرارداد اجاره، پیچیدگی های حقوقی خاص خود را دارد و آگاهی از حقوق قانونی موجر و مستأجر برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، ضروری است.

مسئولیت ها و خسارات ناشی از فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر

تصمیم به فسخ قرارداد اجاره، فارغ از دلایل آن، همواره با مسئولیت ها و پیامدهای مالی و حقوقی برای مستأجر همراه است. نوع این مسئولیت ها به این بستگی دارد که آیا مستأجر حق فسخ قانونی داشته است یا خیر.

۱. در صورت وجود حق فسخ قانونی

زمانی که مستأجر به دلایل موجه و قانونی (مانند وجود عیب اساسی در ملک، عدم تحویل ملک توسط موجر، یا هر یک از موارد ذکر شده در بالا) اقدام به فسخ قرارداد می کند، معمولاً هیچ مسئولیتی در قبال پرداخت اجاره بهای باقیمانده یا خسارات ناشی از فسخ به موجر نخواهد داشت. در حقیقت، در این شرایط، مستأجر خود قربانی تخلف یا قصور موجر بوده و نه تنها مجبور به پرداخت خسارت نیست، بلکه حتی می تواند خسارات وارده به خود را نیز از موجر مطالبه کند. به عنوان مثال، اگر به دلیل عدم تحویل به موقع ملک توسط موجر، مستأجر مجبور به اقامت در هتل یا پرداخت هزینه های اضافی برای جابجایی شده باشد، می تواند این هزینه ها را از موجر مطالبه نماید. البته اثبات این خسارات نیازمند ارائه مدارک و مستندات کافی به دادگاه است.

۲. در صورت فسخ بدون حق قانونی یا توافق

اگر مستأجر بدون هیچ دلیل موجه قانونی و بدون توافق با موجر، قرارداد اجاره را پیش از موعد فسخ کند و ملک را تخلیه نماید، مرتکب نقض قرارداد شده است. در چنین حالتی، مستأجر مسئول پرداخت اجاره بها برای مدت باقیمانده قرارداد (یا تا زمانی که موجر مستأجر جدیدی پیدا کند) خواهد بود. علاوه بر این، موجر می تواند خسارات وارده به خود را نیز از مستأجر مطالبه کند. این خسارات ممکن است شامل هزینه هایی مانند کمیسیون بنگاه املاک برای پیدا کردن مستأجر جدید، هزینه های تبلیغات ملک، یا اجاره بهای دوران خالی ماندن ملک تا پیدا شدن مستأجر جدید باشد. در این شرایط، بهترین راهکار برای مستأجر، مذاکره با موجر و تلاش برای رسیدن به توافق (اقاله) است تا بتواند با پرداخت حداقل خسارت ممکن، از تعهدات خود رها شود. حتی اگر توافق حاصل نشود، مستأجر می تواند با معرفی مستأجر جایگزین به موجر، از مسئولیت خود در قبال اجاره بها بکاهد.

۳. بازپس گیری ودیعه (رهن)

ودیعه یا رهن، مبلغی است که مستأجر در ابتدای قرارداد به عنوان تضمین به موجر می پردازد. پس از فسخ قرارداد (چه با حق قانونی و چه با توافق)، مستأجر حق دارد مبلغ کامل ودیعه خود را پس از تخلیه کامل ملک و تحویل آن به موجر، دریافت کند. شرط اصلی برای بازپس گیری کامل ودیعه، این است که ملک در همان وضعیتی که تحویل گرفته شده بود (به جز فرسودگی های عادی و طبیعی) به موجر بازگردانده شود و هیچ خسارت عمدی یا غیرمتعارفی به آن وارد نشده باشد. در صورتی که موجر از بازپرداخت ودیعه خودداری کند یا در این امر تأخیر نماید، مستأجر می تواند با ارسال اظهارنامه رسمی و در نهایت، طرح دعوی در دادگاه، هم برای دریافت ودیعه خود و هم برای مطالبه خسارت تأخیر تأدیه (جبران خسارت ناشی از دیرکرد در پرداخت) اقدام کند.

نکات حقوقی کلیدی برای مستأجران در فرآیند فسخ قرارداد

در کنار شرایط و مراحل قانونی فسخ قرارداد، آگاهی از برخی نکات کلیدی می تواند تجربه مستأجران را در این فرایند بهبود بخشیده و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کند. در ادامه به مهم ترین این نکات می پردازیم:

اثبات شفاهی بودن قرارداد اجاره یا توافقات

ممکن است در مواردی، قرارداد اجاره به صورت شفاهی منعقد شده باشد یا برخی توافقات جانبی شفاهی با موجر صورت گرفته باشد. اثبات فسخ چنین قراردادهایی بسیار دشوار است. قانوناً، قرارداد شفاهی نیز معتبر است، اما در محاکم قضایی، «اثبات» آن نیازمند شواهد بسیار قوی و مستدل مانند شهادت شهود معتبر، رسیدهای بانکی منظم پرداخت اجاره بها، مکاتبات یا پیامک های دال بر وجود رابطه استیجاری است. از این رو، همیشه توصیه می شود که قرارداد اجاره و هرگونه توافق مرتبط با آن، به صورت کتبی و رسمی باشد تا در صورت لزوم، مستندات لازم برای ارائه به دادگاه وجود داشته باشد.

مشکلات مالی مستأجر: آیا حق فسخ ایجاد می کند؟

بسیاری از مستأجران ممکن است به دلیل تغییر شرایط اقتصادی یا مشکلات مالی شخصی، توانایی پرداخت اجاره بها را از دست بدهند و تصور کنند این موضوع به آن ها حق فسخ قرارداد را می دهد. واقعیت این است که مشکلات مالی مستأجر به خودی خود و به تنهایی، دلیل موجهی برای فسخ یک جانبه قرارداد اجاره از سوی مستأجر نیست و حق فسخ قانونی برای او ایجاد نمی کند. قرارداد لازم الاجراست و مستأجر موظف به ایفای تعهدات مالی خود تا پایان مدت قرارداد است. در چنین شرایطی، بهترین راهکار، مذاکره صادقانه با موجر و تلاش برای رسیدن به یک توافق دوجانبه (اقاله) یا پیدا کردن مستأجر جایگزین با رضایت موجر است.

تفاوت فسخ و اقاله قرارداد

در زبان حقوقی، مفهوم «فسخ» و «اقاله» با یکدیگر تفاوت های اساسی دارند که آگاهی از آن ها برای مستأجران ضروری است. «فسخ» به معنای بر هم زدن یک جانبه قرارداد توسط یکی از طرفین است که این حق باید بر اساس قانون (خیارات قانونی) یا شروط مندرج در خود قرارداد (خیار شرط) ایجاد شده باشد. در مقابل، «اقاله» به معنای بر هم زدن قرارداد با «توافق و رضایت دوجانبه» هر دو طرف قرارداد (موجر و مستأجر) است. اقاله معمولاً زمانی اتفاق می افتد که هیچ یک از طرفین حق فسخ قانونی ندارند، اما به دلایلی مایل به ادامه قرارداد نیستند و با مذاکره به توافق می رسند که قرارداد را پایان دهند.

شرایط فسخ در قراردادهای اجاره تجاری

قراردادهای اجاره مربوط به اماکن تجاری (مغازه، دفتر کار و…) از پیچیدگی های بیشتری نسبت به اجاره اماکن مسکونی برخوردارند. علاوه بر قانون مدنی، قوانین خاصی مانند قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ بر این قراردادها حاکم است. در قراردادهای تجاری، مباحثی مانند حق سرقفلی، حق کسب و پیشه، و قوانین مربوط به کسب مجوزهای فعالیت، می تواند بر شرایط فسخ از سوی مستأجر تأثیرگذار باشد. به عنوان مثال، اگر مستأجر برای راه اندازی کسب وکار خود نیاز به مجوز خاصی داشته باشد و موجر در روند اخذ آن همکاری نکند یا ملک به دلایلی (مثلاً کاربری غیرتجاری) مانع از دریافت مجوز شود، ممکن است حق فسخ برای مستأجر ایجاد شود. در این گونه موارد، مشورت با وکیل متخصص در امور املاک تجاری، حیاتی است.

نقش مشاور املاک در فسخ قرارداد

مشاوران املاک در نقش میانجی و واسطه بین موجر و مستأجر عمل می کنند. در صورت بروز اختلاف در خصوص فسخ قرارداد، یک مشاور املاک می تواند به شما در مذاکره با طرف مقابل و تلاش برای رسیدن به یک راه حل دوستانه و اقاله کمک کند. اما نکته مهم این است که مشاور املاک، صاحب حق تصمیم گیری یا صدور حکم قانونی برای فسخ قرارداد نیست. تصمیم نهایی برای فسخ یا عدم فسخ و شرایط آن، بر عهده موجر و مستأجر است و در صورت عدم توافق، مراجع قضایی صلاحیت رسیدگی دارند.

چگونگی تحویل کلید در صورت عدم همکاری موجر پس از فسخ

پس از آنکه مستأجر حق فسخ قرارداد را پیدا کرد و تصمیم به تخلیه ملک گرفت، ممکن است موجر از تحویل گرفتن کلید یا پذیرش تخلیه خودداری کند (معمولاً به این دلیل که نمی خواهد ودیعه را بازگرداند یا می خواهد اجاره بهای دوران خالی ماندن را از مستأجر بگیرد). در چنین شرایطی، مستأجر نباید کلید را نزد خود نگه دارد؛ زیرا نگهداری کلید ممکن است به معنای ادامه تصرف و انتفاع از ملک تلقی شود و مسئولیت پرداخت اجاره بها را برای او ایجاد کند. راهکار قانونی در این حالت، اقدام از طریق «تأمین دلیل» و سپس «تحویل کلید به دادگاه» است. مستأجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف (یا دادگاه)، درخواست تأمین دلیل برای اثبات تخلیه ملک را نماید. پس از صورت جلسه توسط مأمور، کلید را تحویل صندوق دادگستری یا شورای حل اختلاف دهد تا به موجر ابلاغ شود که برای تحویل گرفتن آن مراجعه کند. با این اقدام، مسئولیت مستأجر در قبال ملک و پرداخت اجاره بها خاتمه می یابد.

فهم دقیق این نکات، مستأجر را در فرآیند پیچیده فسخ قرارداد اجاره، توانمندتر می سازد.

نمونه متن اظهارنامه فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر

تنظیم یک اظهارنامه حقوقی صحیح و کامل، گام اول و حیاتی در فرآیند فسخ قرارداد اجاره است. این نمونه می تواند به مستأجر کمک کند تا با اصول نگارش اظهارنامه آشنا شود، اما توصیه اکید می شود که پیش از ارسال، حتماً با یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص مشورت کنید تا از انطباق کامل آن با شرایط خاص قرارداد و دلایل فسخ خود اطمینان حاصل نمایید.

فرم اظهارنامه

مخاطب/مخاطبین اظهارنامه:

• نام و نام خانوادگی موجر: [نام کامل موجر]
• نشانی کامل و دقیق موجر: [آدرس پستی دقیق موجر، کدپستی (در صورت امکان)]

اظهارکننده:

• نام و نام خانوادگی مستأجر: [نام کامل مستأجر]
• نشانی کامل و دقیق مستأجر: [آدرس پستی دقیق مستأجر، کدپستی (در صورت امکان)]

موضوع اظهارنامه: اعلام فسخ قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] و مطالبه ودیعه (رهن) و خسارات (در صورت وجود).

خلاصه اظهارات:

با سلام و احترام،
بدین وسیله به استحضار می رساند: اینجانب [نام و نام خانوادگی مستأجر] به عنوان مستأجر، و جناب عالی/سرکار عالی [نام و نام خانوادگی موجر] به عنوان موجر، به موجب قرارداد اجاره نامه عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ روز، ماه، سال قرارداد]، یک دستگاه [نوع ملک: آپارتمان مسکونی/تجاری، مغازه و…] واقع در آدرس [آدرس کامل ملک مورد اجاره] را به مدت [مدت اجاره] از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] تا تاریخ [تاریخ پایان اجاره] اجاره نموده ایم.

نظر به اینکه [یکی از دلایل فسخ یا چند دلیل را با جزئیات و مستندات شرح دهید. مثال: «ملک مورد اجاره از تاریخ شروع قرارداد دارای عیب اساسی و غیرقابل رفع [ذکر نوع عیب، مثلاً رطوبت شدید و عدم عملکرد سیستم سرمایشی] بوده است که با وجود اطلاع رسانی های مکرر اینجانب، متأسفانه جناب عالی تاکنون اقدامی برای رفع آن به عمل نیاورده اید و این عیب مانع از انتفاع متعارف اینجانب از ملک گردیده است.» یا «جناب عالی در موعد مقرر [تاریخ تحویل ملک طبق قرارداد]، از تحویل ملک مورد اجاره به اینجانب خودداری نموده اید.» یا «اوصاف قید شده در قرارداد اجاره مبنی بر [ذکر اوصاف، مثلاً وجود کابینت های MDF] با واقعیت ملک [شرح عدم مطابقت، مثلاً کابینت ها فلزی و قدیمی هستند] مطابقت اساسی ندارد.»] و این امر موجبات [مثلاً: «سلب آرامش و انتفاع اینجانب از ملک را فراهم آورده است.» یا «عدم امکان شروع به کار در ملک را ایجاد کرده است.»]، لذا حق فسخ قرارداد اجاره بر اساس [استناد به ماده قانونی، مثلاً قانون مدنی/ماده مربوطه در قرارداد، یا خیار عیب/تخلف از شرط] برای اینجانب محرز گردیده است.

بنابراین، اینجانب ضمن اعلام رسمی فسخ قرارداد اجاره فوق الذکر از تاریخ [تاریخ دقیق فسخ، مثلاً ۱۰ روز پس از تاریخ ابلاغ اظهارنامه یا تاریخ خاصی که می خواهید فسخ اعمال شود]، از جناب عالی/سرکار عالی درخواست می نمایم:

1. مبلغ کامل ودیعه (رهن) پرداختی به شماره حساب [شماره حساب بانکی مستأجر] و مبلغ [در صورت مطالبه] خسارات وارده به اینجانب را حداکثر ظرف مدت [ذکر مهلت، مثلاً ۵ یا ۱۰ روز] از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه به حساب اینجانب واریز نمایید.
2. به منظور تحویل گرفتن ملک و کلید آن، در تاریخ [تاریخ پیشنهادی برای تحویل کلید] ساعت [ساعت پیشنهادی] در آدرس ملک [آدرس دقیق ملک] حضور بهم رسانید.

بدیهی است در صورت عدم اقدام از سوی جناب عالی/سرکار عالی در مهلت مقرر، اینجانب جهت احقاق حقوق قانونی خود، از طریق مراجع قضایی اقدام خواهم نمود و مسئولیت کلیه خسارات و هزینه های دادرسی ناشی از این امر، بر عهده جناب عالی/سرکار عالی خواهد بود.

با تشکر و احترام،

امضاء: [امضای مستأجر]
تاریخ: [تاریخ نگارش اظهارنامه]

توضیحات تکمیلی برای نگارش اظهارنامه:

• دلایل فسخ: دلایل خود را کاملاً واضح، مختصر و مستند ذکر کنید. از بیان احساسات شخصی پرهیز کرده و تنها به واقعیت های حقوقی بپردازید.
• تاریخ فسخ: تاریخ دقیق و مشخصی را برای اعمال فسخ اعلام کنید. این تاریخ می تواند بلافاصله پس از ابلاغ اظهارنامه، یا با اعطای مهلتی معقول باشد.
• مسئولیت ها و خسارات: اگر در قرارداد اجاره، شروطی در خصوص پرداخت خسارت در صورت فسخ پیش از موعد توسط مستأجر وجود دارد، به آن ها نیز اشاره کنید و موضع خود را (مثلاً عدم قبول خسارت به دلیل حق فسخ قانونی) بیان کنید.
• ابلاغ قانونی: اظهارنامه باید حتماً از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارسال و ابلاغ شود تا دارای اعتبار قانونی باشد.
• مشاوره حقوقی: این متن صرفاً یک نمونه است و ممکن است نیاز به تعدیل بر اساس شرایط خاص قرارداد شما و قوانین روز داشته باشد. قویاً توصیه می شود پیش از اقدام به ارسال اظهارنامه، با یک مشاور حقوقی متخصص مشورت کنید.

نتیجه گیری

شناخت حقوق و مسئولیت ها در روابط استیجاری، به ویژه در موضوع حساسی مانند فسخ قرارداد اجاره، می تواند مستأجران را در مسیر مواجهه با چالش های احتمالی قدرتمند سازد. همانطور که بیان شد، فسخ قرارداد توسط مستأجر هرچند به سادگی ممکن نیست، اما در موارد مشخص و با پشتوانه قانونی، حق مسلم اوست. از وجود عیوب اساسی در ملک گرفته تا عدم ایفای تعهدات از سوی موجر، همگی می توانند دلایلی برای پایان دادن به یک رابطه قراردادی باشند که دیگر انتظارات را برآورده نمی کند.

در این سفر حقوقی، از گام های اولیه اطلاع رسانی رسمی از طریق اظهارنامه گرفته تا جمع آوری مستندات و مراجعه به مراجع قضایی، هر مرحله نیازمند دقت و آگاهی است. مستأجر با در دست داشتن اطلاعات صحیح و راهنمایی متخصصان حقوقی، می تواند با اطمینان خاطر بیشتری گام بردارد و از تضییع حقوق خود جلوگیری کند. به یاد داشته باشید که در هر پرونده ای، جزئیات می توانند تعیین کننده باشند. بنابراین، استفاده از مشاوره وکلای متخصص در امور ملکی، نه تنها از بروز مشکلات بیشتر پیشگیری می کند، بلکه بهترین و مؤثرترین مسیر را برای احقاق حق و صیانت از منافع شما هموار خواهد ساخت.