مشکلات پیش فروش آپارتمان
برای امضای قرارداد پیش فروش آپارتمان چه چالش‌ها و مشکلاتی پیش روی شما قرار دارد؟ چگونه می‌توانید یک قراردادی پیش‌فروش معتبر و اصولی را تنظیم کنید و از بروز بسیاری از چالش‌ها پیشگیری کنید؟ در چه صورتی انعقاد قرارداد پیش‌فروش آپارتمان برایتان ریسک به‌همراه خواهد داشت؟ با پروژه پدافند ارتش چیتگر همراه باشید و با شناخت مشکلات پیش خرید آپارتمان، خودتان را برای امضایی قراردادی مستحکم آماده کنید.
انتخاب پیش‌فروشنده قابل اعتماد و متخصص، اولین گام برای پیشگیری از مشکلات پیش فروش آپارتمان
مرحله انتخاب پیش‌فروشنده یکی از گام‌های اساسی برای پیشگیری از مشکلات پیش فروش آپارتمان است؛ بنابراین اگر در این مرحله تحقیقات کافی را به انجام برسانید و معقولانه تصمیم‌گیری کنید، بسیاری از چالش‌های پیش‌فروش آپارتمان را از پیش روی خود برمی‌دارید. برای انتخاب پیش‌فروشنده‌ای که هم تخصص و هم تعهد کافی را برای ساخت آپارتمان مورد نظر شما داشته باشد، باید پروژه‌هایی را که پیش‌فروشنده تاکنون به انجام رسانده است، بررسی نمائید و از خریداران و مالکانی که با پیش‌فروشنده همکاری کرده‌اند، در مورد تعهد او پرس و جو کنید.
هم‌چنین در بررسی سابقه اجرایی پیش‌فروشنده به مقیاس و نوع پروژه‌هایی که او تاکنون به‌انجام رسانده است و هماهنگی مشخصات پروژه‌ها با ویژگی‌های آپارتمان مد نظرتان را بررسی نمائید. مثلا اگر پیش‌فروشنده فقط ساخت و ساز ساختمان‌های ویلایی 1 تا 3 طبقه را در کارنامه خود دارد، نمی‌توانید از تخصص و مهارت او در ساخت یک آپارتمان 15 طبقه مطمئن شوید.
برای انتخاب پیش‌فروشنده و تشخیص تخصص او و کیفیت پروژه‌هایی که به انجام رسانده است، می‌توانید از یک مشاور متخصص کمک بگیرید.
تنظیم یک قرارداد اصولی و استاندارد، بهترین راه برای پیشگیری از مشکلات پیش فروش آپارتمان
بخش زیادی از دغدغه‌های پیش‌خریداران آپارتمان برای عقد این قرارداد، به عدم پایبندی پیش‌فروشنده به انجام تعهداتش در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان مربوط می‌شود. برخی از دغدغه‌هایی که پیش‌خریداران در مورد عدم انجام تعهدات پیش‌فروشندگان در ذهن دارند، عبارت هستند از:
- آیا پیش‌فروشنده کلیه مجوزهای ساخت و ساز را اخذ می‌کند؟
- آیا پیش‌فروشنده، آپارتمان موضوع قرارداد را در موعد مقرر تحویل می‌دهد؟
- آیا پیش‌فروشنده در طول اجرای قرارداد برای ساخت و ساز مبالغی بیشتر از آن‌چه در قرارداد تعیین شده است، طلب می‌کند؟
- آیا پیش‌فروشنده آپارتمان را با همان کیفیت و استانداردی که مورد توافق واقع شده است، تحویل می‌دهد؟
- چه ضمانتی برای متعهد بودن پیش‌فروشنده به انجام وظایف و تعهداتش در قرارداد پیش‌خرید آپارتمان وجود دارد؟
- آیا دریافت خسارت بابت عدم انجام تعهدات پیش‌فروشنده برای پیش‌خریدار امکان‌پذیر است؟
- در چه شرایطی امکان فسخ قرارداد پیش‌خرید آپارتمان برای پیش‌خریدار وجود دارد؟
در ادامه راهکارهایی در ارائه می‌شود که با به‌کارگیری این راهکارها می‌توانید بسیاری از این دغدغه‌ها را برطرف کنید و مشکلات پیش خرید آپارتمان را پیش از آن‌که اتفاق بیفتند، پیش‌بینی و حل و فصل کنید.
1- حل مشکلات پیش خرید آپارتمان در مورد اخذ مجوزهای ساخت و ساز
برای این‌که از دریافت کلیه مجوزهای ساخت و ساز از جانب پیش‌فروشنده مطمئن شوید، باید فهرست کلیه مجوزهای مورد نیاز را در قرارداد درج کنید و پیش‌فروشنده باید متعهد شود که کلیه مجوزها را در زمان‌های مناسب دریافت کند و آن‌ها را به رویت شما برساند. برای آگاهی از این‌که برای ساخت و ساز آپارتمان مورد نظرتان به چه مجوزها و پروانه‌هایی نیاز است و در چه زمان‌هایی در طول اجرای قرارداد باید به اخذ این مجوزها اقدام شود، می‌توانید از یک مشاور متخصص کمک بگیرید.
2- حل مشکلات پیش خرید آپارتمان در مورد تحویل به‌موقع آپارتمان
در متن قرارداد پیش‌خرید آپارتمان باید زمان‌بندی مراحل اجرای پروژه و هم‌چنین زمان تحویل ساختمان به‌صورت دقیق تعیین گردد. این زمان‌بندی به‌ویژه در حالتی که شیوه پرداخت اقساط پیش‌خرید شما بر اساس میزان اقدامات انجام‌شده پیش‌فروشنده برای ساخت و ساز آپارتمان موضوع قرارداد تعیین شده باشد، اهمیت پیدا می‌کند.
اما پس از تعیین دقیق زمان‌بندی‌های اجرایی قرارداد و همین‌طور موعد تحویل آپارتمان آماده، چگونه می‌توانید پایبندی پیش‌فروشنده را به انجام تعهداتش در مورد تحویل به‌موقع آپارتمان افزایش دهید؟ تعیین خسارت تاخیر در انجام تعهدات و هم‌چنین ضمانت گرفتن از پیش‌فروشنده بابت تحویل آپارتمان در موعد مقررشده در قرارداد، راهکارهایی است که با استفاده از آن‌ها اطمینان خود را بابت انجام تعهدات سازنده در خصوص تحویل به‌موقع آپارتمان افزایش می‌دهید.
تعیین جریمه برای تاخیر پیش‌فروشنده در تحویل آپارتمان
به‌عنوان پیش‌خریدار طرف قرارداد پیش‌خرید آپارتمان این امکان را دارید که در ازای هر روز تاخیر پیش‌فروشنده در تحویل آپارتمان موضوع قرارداد، مبلغی را به‌عنوان جریمه دیرکرد او تعیین نمائید. مبلغ این جریمه باید معقول باشد و مورد توافق شما و طرف مقابل قرار بگیرد.
مبلغ اجاره روزانه واحد یا واحدهای آپارتمانی موضوع قرارداد، یکی از گزینه‌های معقول شما برای تعیین این جریمه است. در واقع، پیش‌فروشنده متعهد می‌شود بابت هر روز تاخیر در تحویل آپارتمان، مبلغی را که مستاجر فرضی باید بابت هر روز سکونت در آپارتمان مربوطه به شما پرداخت کند، به‌عنوان جبران ضرر و زیان‌های ناشی از این دیرکرد تعیین می‌نمائید.
گرفتن تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد برای دیرکرد تحویل آپارتمان
ضمانت گرفتن از پیش‌فروشنده بابت تحویل به‌موقع آپارتمان و در قبال پرداخت خسارت تاخیر در صورت دیرکرد در تحویل، روشی است که با استفاده از آن می‌توانید از دریافت خسارات ناشی از دیرکرد پیش‌فروشنده در تحویل آپارتمان موضوع قرارداد اطمینان بیشتری حاصل کنید. برای گرفتن تضمین از پیش‌فروشنده باید وثیقه‌های ضمانت معتبر و قابل استناد را در نظر بگیرید. برخی از وثیقه‌های ضمانت که می‌توانید در مورد تعیین آن بابت تضمین‌هایی که از پیش‌فروشنده می‌گیرید، به توافق برسید عبارت هستند از:
- چک تضمین
- ضمانت‌نامه بانکی
- سفته
- ضمانت‌نامه شخص ثالث
- وثیقه ملک یا دارایی غیرمنقول
3- حل مشکلات پیش خرید آپارتمان در مورد حسن انجام کار
یکی دیگر از مشکلات پیش خرید آپارتمان که می‌توانید در متن قرارداد آن را پیش‌بینی کنید و راهکارهای مناسب را برای پیشگیری از وقوع آن در نظر بگیرید، تحویل ناقص آپارتمان و مطابق نبودن کیفیت آپارتمان ساخته‌شده با استانداردهای کیفی تعیین‌شده در قرارداد است.
برای این‌که بتوانید اقدامات پیش‌فروشنده را در ساخت آپارتمان موضوع قرارداد به‌خوبی ارزیابی کنید، ابتدا باید مشخصات و استانداردهای کیفی مورد انتظارتان از آپارتمان را به‌صورت دقیق، با جزئیات بالا و به‌صورت قابل ارزیابی در متن قرارداد تعیین نمائید و سپس راهکارهای مناسب را برای افزایش پایبندی پیش‌فروشنده به انجام تعهداتش در قرارداد تعیین نمائید.
تعیین دقیق مشخصات و استانداردهای کیفی آپارتمان
طراحی نقشه دقیق ساختمان، مشخص نمودن مشخصات دقیق آپارتمان موضوع قرارداد، تعیین مصالح مورد نیاز و تعیین حدود کیفیت آپارتمان از اقداماتی است که باید در مورد آن‌ها در قرارداد به توافق برسید و با تعیین دقیق این ویژگی‌ها، بخش زیادی از مشکلات پیش خرید آپارتمان را از پیش رو بردارید. نکته مهمی که در تعیین کیفیت آپارتمان موضوع قرارداد پیش‌خرید آپارتمان باید مورد توجه قرار دهید، پرهیز از به‌کار بردن عبارات کلی و کیفی برای اشاره به کیفیت مورد انتظارتان است.
استفاده از عبارت کلی و غیر قابل ارزیابی مانند «قابل قبول»، «در حد مناسب» و «عالی» که نمی‌توان آن‌ها را مورد ارزیابی قرار داد و هر کس می‌تواند برداشتی متفاوت از آن داشته باشد، معیار مناسبی را برای ارزیابی عملکرد پیش‌فروشنده در ارائه کیفیت مورد نظر شما فراهم نمی‌کند.
برای این‌که بتوانید استانداردهای کیفی مورد انتظار خود را قابل ارزیابی کنید و با استفاده از آن پایبندی پیش‌فروشنده را در انجام تعهداتش در این مورد بسنجید، باید کیفیت مورد انتظارتان را کمی‌سازی کنید و آن‌ها را در قالب اعداد و ارقام در قرارداد بگنجانید. مثلا برای تعیین میزان استحکام آپارتمان می‌توانید نوع و میزان مصالح مورد نیاز، ضخامت تیر آهن‌های مورد استفاده و میزان مقاومت سازه را در قرارداد تعیین کنید.
افزایش پایبندی پیش‌فروشنده در حسن انجام کار
پس از آن‌که مشخصات ساختمان و مشخصه‌های کیفی مد نظرتان را به‌صورت دقیق و با جزئیات تعیین کردید، باید راهکارهای مناسب را برای بالا بردن پایبندی پیش‌فروشنده به انجام تعهداتی که در مورد آن‌ها به توافق رسیده‌اید، در نظر بگیرید. همان‌طور که می‌توانید بابت تحویل به‌موقع آپارتمان از جانب پیش‌فروشنده از او تضمین خسارت تاخیر در انجام تعهد بگیرید، می‌توانید بابت حسن انجام کار یعنی تحویل تمام و کامل آپارتمان و مطابق با کیفیت تعیین‌شده در قرارداد نیز از او ضمانت حسن انجام کار بگیرید.
در ضمانت حسن انجام کار، پیش‌فروشنده تعهد می‌دهد که در صورت تحویل ناقص آپارتمان، خسارت ناشی از این عیوب را به شما پرداخت نماید. این خسارت که مابه‌التفاوت اجرای سالم و بدون نقصی که در قرارداد تعیین شده و اجرای معیوب و ناقص توسط پیش‌فروشنده است، ارش عیب نامیده می‌شود.
4- حل مشکلات پیش خرید آپارتمان در مورد نحوه پرداخت اقساط
همان‌طور که اشاره شد، یکی از دغدغه‌های پیش‌خریداران برای امضای قرارداد پیش‌خرید آپارتمان، مطالبات پیش‌فروشنده برای پرداخت اقساط مختلف در طول اجرای قرارداد است. با تعیین دقیق ساز و کار پرداخت در قرارداد پیش‌خرید آپارتمان و پیش‌بینی شرایط مختلف تاثیرگذار بر اقساط پرداختی در طول اجرای قرارداد می‌توانید از بروز بسیاری از مشکلات پیش فروش آپارتمان در این مورد پیشگیری کنید.
انواع قراردادهای پیش‌خرید آپارتمان از نظر شیوه پرداخت
قراردادهای پیش‌خرید آپارتمان را می‌توان از نظر شیوه پرداخت به 3 دسته کلی علی‌الحساب، قطعی و ترکیبی تقسیم‌بندی نمود. در قراردادهای علی‌الحساب توافق می‌کنید که مبلغ آپارتمان مورد نظر را در اقساط مختلف پرداخت کنید. در مورد تعیین تعداد اقساط، مبلغ هر قسط و زمان پرداخت آن‌ها در این نوع قرارداد باید با پیش‌فروشنده به توافق برسید. در قراردادهای پیش‌خرید قطعی که معمولا برای پیش‌فروش آپارتمان‌هایی که ساخت آن‌ها طی چند ماه پس از عقد قرارداد پیش‌خرید آماده می‌شود، بهای آپارتمان را به صورت یک‌جا به پیش‌فروشنده پرداخت می‌کنید و او متعهد می‌شود که در موعد مقرر آپارتمان آماده سکونت را به شما تحویل دهد.
قراردادهای پیش‌خرید ترکیبی دارای ویژگی‌های هر دوی قراردادهای قطعی و علی‌الحساب هستند. در این نوع قرارداد بخشی از بهای آپارتمان را به‌صورت قطعی به پیش‌فروشنده پرداخت می‌کنید و بخشی را به‌صورت علی‌الحساب و در اقساط معین تسویه می‌نمائید. برای انعقاد هر کدام از این قراردادها باید با توجه به عواملی از قبیل نرخ تورم و میزان افزایش یا کاهش بهای مسکن، در مورد بهترین قیمت پیش‌خرید و بهترین شیوه پرداخت با پیش‌فروشنده به توافق برسید.
با توجه به افزایش نرخ تورم، مبلغی را که در حال حاضر برای پیش‌خرید آپارتمان پرداخت می‌کنید، ارزشی متفاوت با همان مبلغ در چند ماه آینده دارد. بنابراین در تعیین تعداد و میزان مبلغ اقساط پیش‌خرید آپارتمان باید این موارد را در نظر بگیرید. با تعیین دقیق ساز و کار پرداخت اقساط و در نظر گرفتن عوامل موثر بر هزینه‌های ساخت و ساز در طول اجرای قرارداد و پیش‌بینی این عوامل در تعیین ساز و کار پرداخت، شیوه پرداخت به‌صورت صریح مشخص می‌شود و پیش‌فروشنده نمی‌تواند در طول اجرای قرارداد، هزینه‌هایی بیشتر از آن چیزی که در قرارداد مورد توافق قرار گرفته است، از شما طلب کند.
انتخاب بهترین شیوه پرداخت در قرارداد پیش‌خرید آپارتمان
یکی از بهترین ساز و کارهایی که می‌توانید در مورد پرداخت اقساط در قرارداد پیش‌خرید آپارتمان با پیش‌فروشنده توافق کنید، پرداخت بر اساس اقدامات پیش‌فروشنده است. در این شیوه پرداخت، مراحل اجرای پروژه توسط پیش‌فروشنده به‌صورت دقیق تعیین و زمان‌بندی می‌شود و در هر مرحله متناسب با اقدامات پیش‌فروشنده و هزینه‌های مورد نیاز در آن مرحله، پرداخت صورت می‌گیرد.
هم‌چنین در صورتی که پیش‌فروشنده تعهدات خود را در مرحله قبل به‌صورت تمام و کمال و مطابق با کیفیت تعیین‌شده به انجام برساند، قسط مرحله بعد را پرداخت می‌کنید.